Aby móc sprzedawać lub oddawać mieszkania, należy zawiadomić inspektorat budowlany po zakończeniu budowy i złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Potrzebne będą do tego następujące dokumenty:
- oryginał dziennika budowy,
- projekt techniczny,
- oświadczenie kierownika budowy,
- protokół badań i sprawdzeń np. instalacji,
- dokumentacja geodezyjna,
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy,
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- zawiadomienie o nadaniu numerów porządkowych.
Po odbiorze nieruchomości i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, można rozpocząć sprzedaż (w przypadku budowania ze środków własnych) lub wydawanie nieruchomości (w przypadku kredytu na inwestycję i sprzedaż mieszkań).
Mieszkania możemy sprzedawać na dwa sposoby – sprzedaż własna lub sprzedaż przez biuro nieruchomości. Poniżej przedstawię wady i zalety każdego z tych rozwiązań.
SPRZEDAŻ WŁASNA
Zalety:
- niższe koszty,
- większa świadomość szczegółów,
- możliwość szybkiego reagowania np. na usterki,
- poznawanie i możliwość doboru potencjalnych mieszkańców,
- możliwość wyboru sposobu marketingu,
- pełna kontrola nad tym, co obiecuje się klientowi.
Wady:
- dużo czasu spędzonego na spotkaniach i prezentowaniu tej samej nieruchomości,
- koszty związane z marketingiem,
- pilnowanie całej biurokracji.
SPRZEDAŻ PRZEZ BIURO NIERUCHOMOŚCI
Zalety:
- oszczędność czasu,
- baza klientów i kontaktów,
- pomoc w rozwiązywaniu problemów,
- większe zaufanie klientów do profesjonalnych biur nieruchomości,
- gotowe dokumenty sprzedażowe/notarialne,
- pomoc w uzyskaniu przez nabywcę kredytu.
Wady:
- prowizja,
- brak wpływu na informacje przekazywane podczas prezentacji nieruchomości.
Moim zdaniem rachunek „zysków i strat” wynikających z tego, czy zatrudnić biuro nieruchomości jest oczywisty. Wolę skupić się na innych rzeczach, np. na poszukiwaniu kolejnej nieruchomości pod inwestycję. Zaletą takiego wyboru jest też to, że przy dłuższej współpracy prowizja płacona biuru będzie obniżona. Ponadto współpraca z biurem nieruchomości może mieć dodatkową korzyść. Jako stały klient dowiemy się szybciej o pojawieniu się nowej oferty sprzedaży nieruchomości na rynku, niż inni potencjalni kupcy. Najciekawsze nieruchomości raczej rzadko trafiają na OtoDom 😉 Dodatkowo biuro nieruchomości analizuje dostarczone przez dewelopera dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkań, a w razie potrzeby jest w stanie pomóc w uzyskaniu brakujących.
Kolejną ważną kwestią jest przygotowanie umowy notarialnej, którą będziemy podpisywać z klientami. Dotyczy to zarówno umowy przedwstępnej, jak i ostatecznej. Przy okazji warto zaznaczyć, że deweloper powinien uczestniczyć w procesie przygotowania umów, a nie polegać wyłącznie na propozycji biura notarialnego czy biura nieruchomości. Trzeba zadbać o ustanowienie w aktach praw przesyłu dostawców mediów oraz określić sposób korzystania z części wspólnych (ogródków, przypisanych miejsc parkingowych). Można również zawrzeć zapisy ograniczające samodzielne działania klientów, np. dotyczące wyglądu budynków, chociażby wysokość kary za przemalowanie elewacji przed określonym w umowie okresie. Ja na przykład zawarłem taki zapis, że przez 20 lat nie będzie można zmienić koloru elewacji pod rygorem kary 30.000 zł. Chroni nas to przed różnego rodzaju pomysłami przyszłych mieszkańców. Warto pamiętać, że chodzi tu o utrzymanie spójności całej inwestycji, która przez lata będzie twoją wizytówką. Kolejnym zapisem, który zastosowałem, była konieczność uzyskania zgody autora projektu, czyli architekta, na montowanie dodatkowych elementów na elewacji. Nie chodziło mi na przykład o klimatyzatory, ale o jakieś dodatkowe zadaszenia czy banery firm, które działają w danej nieruchomości.
Po podpisaniu aktów notarialnych i wpłacie ceny zakupu nieruchomości należy przystąpić do jej przekazania. W tym celu trzeba sporządzić protokół zdawczo odbiorczy, który powinien zawierać:
- stany liczników (woda, prąd, gaz itp.),
- liczba przekazywanych kompletów kluczy,
- zapis o przekazaniu kart gwarancyjnych i instrukcji obsługi urządzeń, które są w mieszkaniu (piec gazowy, rekuperacja, itp.),
- ewentualne uwagi kupującego plus terminy ich rozwiązania.
Należy pamiętać, że przekazanie mieszkania nie kończy twoich obowiązków względem kupujących. Przy każdej inwestycji zdarzają się usterki i niedociągnięcia, które będziesz musiał naprawić, ponieważ obowiązuje cię 5 lat rękojmi. Jeżeli wynająłeś generalnego wykonawcą, masz sprawę ułatwioną, ponieważ wszystkie usterki zgłaszasz do niego, ale gdy wybrałeś metodę gospodarczą, będziesz musiał „ścigać” poszczególnych wykonawców, co niestety nie jest przyjemnym zajęciem.