Jak znaleźć odpowiedni teren pod inwestycję?

Gratulacje! Podjęłaś/podjąłeś decyzję o rozpoczęciu inwestycji. Czas znaleźć idealny dla Ciebie i Twoich planów teren pod inwestycję.

Sprawa wydaje się prosta. Wchodzisz na jeden z portali z ogłoszeniami, zaczynasz szukać i… Nic nie znajdujesz. Nie ma działek, które są w interesującej Cię okolicy, albo są za małe, albo są za drogie. W tym momencie Twój zapał siada, a marzenia zaczynają wydawać się bardzo odległe.

Nie zniechęcaj się. Nie Ty pierwszy/pierwsza tak masz. Wszędzie dookoła słyszysz i widzisz, że nieruchomości się sprzedają na pniu, że nic tylko kupować i inwestować. Chcesz to zrobić, ale nie ma na czym zawiesić oka. Spokojnie… Nie założyłeś/założyłaś przecież, że to wszystko będzie takie proste, prawda? 😉

Więc po kolei. Określmy sobie, gdzie można szukać nieruchomości pod inwestycję:

  • Biura nieruchomości
  • Internet
  • Rodzina i znajomi
  • Samodzielny objazd okolicy, która Cię interesuje

I co? Dalej nic? Spędziłeś/spędziłaś długie godziny szukając na marne? Niekoniecznie. Zacznijmy od tego, że raczej rzadko nieruchomość stoi i na Ciebie czeka. Czasem trzeba się napracować, żeby dopiąć swego. Co możesz zrobić w takiej sytuacji? Możliwości jest kilka.

Zacznij od pójścia do biura nieruchomości, najlepiej do kilku i poinformuj, że szukasz nieruchomości pod inwestycję na danym obszarze. Poproś, żeby zadzwonili do Ciebie, jak tylko dowiedzą się o takowej. Bardzo często jest tak, że najfajniejsze nieruchomości nie są wystawiane na portalach, czy stronach biur nieruchomości. Nie zapomnij dodać, że planujesz inwestycję deweloperską. Zwiększy to szanse na to, że to właśnie do Ciebie się odezwą, ponieważ będą mogli liczyć (zresztą słusznie), że wrócisz do nich, kiedy już będziesz sprzedawać swoją.

Pojedź popytać sąsiadów. Może podczas swoich poszukiwań dość mocno wyklarowało Ci się, co i gdzie byś chciał/chciała zrobić. Wejdź na https://www.geoportal.gov.pl i popatrz na działki, które są w tej okolicy. Jest tam wiele przydatnych informacji. Numery działek, powierzchnie, zobaczysz, jak są podzielone działki, jak z dostępem do drogi itd. Możesz popytać okolicznych mieszkańców, czy wiedzą czyja jest ta działka i może uzyskasz namiar na właściciela. A może dowiesz się, o innej ciekawej nieruchomości? Zawsze warto pytać. Znając okolicę, ceny, powierzchnię, będziesz wiedział/wiedziała o jakich pieniądzach rozmawiać. Nawet jeżeli się nie dogadasz, zostaw swój numer. Zasiane ziarno kiełkuje i może za jakiś czas do Ciebie oddzwonią z pytaniem, czy dalej jesteś zainteresowany/zainteresowana.

Rozpuść informację wśród swoich znajomych. Poczta pantoflowa potrafi wiele zdziałać. Bądź aktywny na grupach na FB. Często ludzie zrzeszają się na Facebook-u w grupy, żeby wiedzieć co się dzieje w okolicy. Poproś o dołączenie i napisz, że poszukujesz działki. Ktoś na pewno się odezwie. Może nie z ideałem, ale z czymś. Będziesz wiedział/wiedziała więcej.

Dobra, znalazłeś/znalazłaś świetną działkę. Co dalej? Przede wszystkim zachowaj spokojną głowę. Wiem, że już wyobrażasz sobie, co tu postawisz, jak to będzie wyglądało i tak dalej. Pamiętaj, że jest jeszcze wiele czynników, które dana nieruchomość musi spełnić, żeby myśleć o niej na poważnie. Najważniejsze z nich to:

Otoczenie

Nie wszystko widać na pierwszy rzut oka. Na tym etapie warto zwracać uwagę na szczegóły. Co jest na sąsiednich działkach? Jaka zabudowa? Jaka roślinność rośnie na działce (nie trzeba się specjalnie znać, żeby wiedzieć jaka roślinność rośnie np. na terenach podmokłych). Pamiętaj, że woda to jeden z głównych „wrogów” inwestycji. Jeżeli teren jest podmokły, będzie trzeba się nagimnastykować i przede wszystkim wykosztować, żeby sobie z nią poradzić. Woda może być również blisko pod powierzchnią ziemi. Jakiś czas temu oglądałem ciekawą działkę pod Zieloną Górą, ale u sąsiada była zrobiona studnia, taka jak w bajkach – z łańcuchem na kołowrotku, wiaderkiem na końcu i daszkiem, brakowało tylko krasnoludków. Od razu było wiadomo, że woda jest wysoko. Oczywiście nie przekreśla to danej działki, ale musisz się liczyć z konsekwencjami, jakie za sobą niesie. Dodatkowo może to być argument do negocjacji ceny.

Odległości

W mojej okolicy pełno jest działek, które są wąskie i długie. Można pomyśleć, że fajnie, ale… Warto tu znać przepisy o prawie budowlanym. Budynek trzeba odsunąć od granicy działki o 4m, jeżeli na danej ścianie budynku jest otwór okienny. Jeżeli go nie ma 3m. Z jednej i drugiej strony budynku, czyli łącznie minimum 6m. Jeżeli potrzebna będzie droga dojazdowa, od niej również trzeba się odsunąć. Od lasu trzeba odsunąć się 12m, no chyba, że zastosuje się rozwiązania przeciwpożarowe (drogie). I tak dalej. Najlepiej daną działkę podesłać od razu do projektanta, który określi nam, co możemy tam zbudować. Weźmie też pod uwagę…

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), lub potencjalnie możliwe do uzyskania Warunki Zabudowy (WZ)

Z MPZP jest sprawa oczywista, bo z góry jest określony szereg warunków, które muszą spełniać nieruchomości znajdujące się na danym terenie. Jeżeli chodzi o WZ, sprawa wygląda trochę inaczej, choć możemy w dość dużym przybliżeniu określić, co urząd pozwoli nam wybudować. Przy określaniu WZ urzędnik bierze długość frontu działki, mnoży razy 5, ustawia na środku danej nieruchomości i rysuje okręg. Wszystko co jest w tym okręgu, może sugerować nam to, co dostaniemy w WZ.

Media

Koniecznie sprawdź, jakie media są dostępne na działce i w jej pobliżu. Jeżeli chcesz rozpocząć budowę na środku jakiegoś osiedla, nie powinno być z tym problemów, gorzej jak nieruchomość jest odsunięta od innych zabudowań. Jednakże bliskość zabudowań nie zawsze znaczy, że dane media występują, tyczy się to przeważnie kanalizacji. A może kanalizacja jest, ale konieczne będzie jej rozbudowanie, co oczywiście przeważnie leży po stronie inwestora (zwracają później koszty takiej rozbudowy, chociaż niekoniecznie w pełnym wymiarze). Może się zdarzyć również, że sieci są w pobliżu, ale nie bezpośrednio przy działce. Musisz się liczyć z tym, że trzeba je będzie doprowadzić.

Stan prawny

Poproś o numer księgi wieczystej danej nieruchomości pozwoli ci to sprawdzić kto jest jej właścicielem oraz ilu ich jest. Pozwoli ci to również sprawdzić czy na danej nieruchomości ciążą jakieś zobowiązania na przykład hipoteka. Zapytaj czy nieruchomość nie jest w czymś spadku i ilu jest spadkobierców. Warto też sprawdzić czy na danej nieruchomości i nie ma ustanowionej służebności przesyłu, a jeżeli jest to na czyją rzecz jest ustanowiona i czy jest aktualna.

Zrobienie odwiertów

Poproś o możliwość zrobienia kilku odwiertów. Jest to koszt nieporównywalnie mały w stosunku do tego, ile może kosztować Cię proces przystosowania działki do rozpoczęcia inwestycji. Przypominałem już o wodzie, ale to nie jedyny problem jaki może zastać na działce. Podłoże może być za twarde lub za miękkie do rozpoczęcia budowy. Oczywiście to też nie wyklucza danej działki, jednakże da Ci informację, ile trzeba będzie zainwestować w przygotowanie terenu.

Pamiętaj, że im więcej pracy wykonasz przed zakupem nieruchomości, tym będziesz miał/miała mniej pracy później i mniej rzeczy cię zaskoczy. Dobrym pomysłem, jest „zrzucenie” wyprostowania/wykonania pewnych rzeczy na sprzedającego. Jeżeli kupujesz nieruchomość jako firma, możesz mieć utrudnione niektóre aspekty, jak chociażby wycięcie drzew, czy przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Dla osób prywatnych te czynności są znacznie ułatwione, więc dobrym pomysłem jest podpisanie umowy przedwstępnej, z określeniem co powinno się wydarzyć przed ostatecznym zakupem działki.

Na zakończenie tego wpisu, staraj się podchodzić maksymalnie chłodno do całego procesu. Wiadomo, że czasem trzeba się spieszyć, bo o działce dowiedziałeś się „pod stołem” i jest już kolejny chętny, a nawet kilku. Nieruchomości to drogie rzeczy i nie można podejmować decyzji o zakupie w nad wyraz dużym pośpiechu.